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长租公寓行业发展和市场模式调研分析报告(2017)(目录)_纺织/轻工业_工程科技_专业资料

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重磅数据 www.zhongbangshuju.com 长租公寓行业发展和市场模式调研分析报告(2017) 重磅数据 www.zhongbangshuju.com 目录 第一节 投资逻辑 ............................................................................................................ 5 第二节 长租公寓迎来黄金发展时期 ............................................................................ 6 一、政策扶持正当时,商改住大势所趋 .............................................................. 6 二、行业蓬勃发展,整体供不应求 ...................................................................... 9 1、长租公寓的客户群体 ................................................................................ 9 2、需求端测算 .............................................................................................. 10 3、长租公寓的供给端 .................................................................................. 11 三、资本助力,潜龙在渊,鱼跃升天 ................................................................ 14 第三节 长租公寓发展瓶颈——突破者得天下 ........................................................... 16 一、市场端:参与主体众多,竞争激烈 ............................................................ 17 二、资金端:重资产运营为主,金融属性较强 ................................................ 18 三、资产端:资源与价格之间的矛盾,难以协调 ............................................ 19 第四节 长租公寓商业模式的探讨 .............................................................................. 20 一、美国经验:“资产增值+租金”,从扩张到再聚焦....................................... 20 二、国内模式猜想:租金为本,后服务为王 .................................................... 26 第五节 长租公寓未来发展模式的展望 ...................................................................... 27 一、客户群体方面,差异化和精细化是品牌战略的关键 ................................ 27 二、功能定位方面,以居住生态打造为主,后服务空间潜力大 .................... 28 三、运营模式方面,金融化和信息化是两大趋势 ............................................ 29 第六节 风险分析 .......................................................................................................... 32 重磅数据 www.zhongbangshuju.com 图表目录 图表 1:服务式公寓主要面对高端及涉外人群 .......................................................... 9 图表 2:青年公寓主要面对普通白领、蓝领、学生 .................................................. 9 图表 3:6 个城市平均租金增速约为 5% ................................................................... 13 图表 4:租金回报率(%)整体较低,增长空间较大 ............................................. 13 图表 5:长租公寓需求至少 2000 亿规模,供给对应 2200 亿,年均复合增速 50% ................................................................................................................................ 14 图表 6:长租公寓主要布局于一线和发达二线城市 ................................................ 18 图表 7:营业收入经历了两个阶段 ............................................................................ 20 图表 8:营业利润和利润率也经历了两个阶段 ........................................................ 20 图表 9:单位租金在之后呈上行趋势 ........................................................................ 21 图表 10:第二阶段物业数量呈下降趋势 .................................................................. 22 图表 11:EQR 频繁借助资本市场进行融资 ............................................................. 22 图表 12:2000 年以来 EQR 向核心市场集中 ............................................................ 23 图表 13:EQR 入住率一直保持较高水平 .................................................................. 24 图表 14:通过大量售出单元精简业务范围 .............................................................. 25 图表 15:新派公寓改造前后对比图 .......................................................................... 30 图表 16:新派公寓的类 REITs 运营模式.................................................................... 30 图表 17:EQR 频繁借助资本市场进行融资 ............................................................. 32 重磅数据 www.zhongbangshuju.com 表格目录 表格 1:在去库存背景下,房屋租赁政策持续加码 .................................................. 7 表格 2:各省纷纷出台文件支持租赁市场发展,长租公寓迎来黄金发展时期 ...... 7 表格 3:长租公寓租金相较于同地段出租房屋有一定溢价率(2017 年 2 月 10 日) ................................................................................................................................ 10 表格 4:集中式出租与分散式出租的对比 ................................................................ 11 表格 5:市场主要参与者信息一览(2017 年 2 月 11 日) ..................................... 11 表格 6:资本支持下,长租公寓迎来飞速发展 ........................................................ 15 表格 7:长租公寓的主要参与者:创业类公司,房地产开发商,和房地产服务商、 经济型连锁酒店 .................................................................................................... 17 表格 8:主要青年公寓运营商的理念,同质化现象较为严重 ................................ 27 表格 9:青年公寓提供社交化增值服务 .................................................................... 28 重磅数据 www.zhongbangshuju.com 第一节 投资逻辑 在政策支持下,长租公寓作为地产细分子行业之一,迎来黄金发展时期,有望成 为地产领域的下一个风口。随着政策层面对于住房租赁市场支持的顶层制度出台,地 方政府陆续出台了一系列支持住房租赁市场发展的政策,尤其是鼓励机构参与住房租 赁业务,政策迎来黄金期。 市场尚未认识到长租公寓行业巨大的市场容量和市场增速,而且在重资产运营模 式下,对长租公寓的扩张能力和盈利能力都存在着较大的质疑。而我们认为: 1)不论从供给层面还是需求层面,长租公寓市场都面临着巨大的发展空间,而在 市场格局尚未形成的情形下,潜在的龙头运营商有着较大的投资机会。从需求层面来 看,随着租房群体对于租房质量要求的提高以及居住观念的转变,对于机构提供的租 赁房源需求将逐渐上升,至少是千亿级租金的市场,而对机构提供的房源需求数量约 为 1000 万间左右;而从供应层面而言,预计到 2020 年长租公寓的房间数量为 1000 万 间,假定 2016 年底该数量为 200 万间,到 2020 年的年均复合增速达到 50%,空间和 增速都超出市场预期。 2)资本助力之下,长租公寓的扩张能力和运营能力都将得到极大的提升,随着政 策支持力度的加大,新的金融工具有望帮助长租公寓加速轻资产化。另一方面,国内 独特创新的居住社交生态圈模式有望实现新的突破。根据我们不完全统计,已经有 20 余家长租公寓相关公司赢得近 35 亿元的融资,预计后续资本市场的投资仍将持续,另 外类 REITs 金融工具的推出也大大增强了长租公寓运营商的扩张能力。 在租金为本的运 营模式下,国内独特的居住社交生态圈的模式有望成为运营商新的发力点,抢占租后 服务的市场,从而增强客户黏性,获得更高的议价能力。 长租公寓市场仍然存在着许多瓶颈,我们认为市场将来的龙头将从突破这些瓶颈 的运营商中脱颖而出。具体而言,包括市场竞争激烈、产品同质化严重,资金成本较 高、盈利空间较低,资产的质量和价格之间的矛盾三个瓶颈。 综上,我们推荐具有较强的资金实力和较优质的房源,在长租公寓领域有着较长 时间探索和较多运营经验的房地产开发商及房地产中介服务商, 推荐: 世联行、 万科 A、 招商蛇口;在集中式公寓方面,魔方公寓由于其丰富的产品特性,较为雄厚的资金实 力,已经成为行业“独角兽”,预计后续能够继续夯实龙头地位;在分布式公寓方面, 重磅数据 www.zhongbangshuju.com 自如依托其中介服务商的背景和资源,预计未来仍能保持较高增速。 此外,我们对国内长租公寓的商业模式和未来发展方向也做出了自己的思考。具 体而言: 国外的长租公寓运营商如 EQR 主要以资产增值和租金来源为主的模式。美国最大 的长租公寓运营商 EQR 依托美国成熟的 REITs 市场,通过大规模的融资在上市前十年 快速扩张,低价积累了大量的优质房产;而 2002 年以来通过剥离低收益资产,在经历 了近十年的调整期后盈利水平再次回到高点,资产质量也进一步得到优化,获取了较 高的租金溢价和入住率。而 EQR 近几年的营业收入全部来源于租金收入。 国内长租公寓的运营模式预计将以租金为本,服务为王。1)国内长租公寓运营商 一方面面临着资金的掣肘,另一方面长租公寓起步较晚,在优质的公寓资源获取方面 难度较大,因此难以实现资产增值的模式。而长租公寓品牌尚未规模化运营之前,租 金仍然是最重要的收入来源,因此将以租金为本。2)在整体盈利水平较低的情形下, 租后服务是长租公寓运营商另一重要的收入来源。 借鉴国外运营商的发展经验,结合国内实际情形我们认为国内长租公寓未来发展 方向主要包括精细化和差异化、社区化和平台化、金融化和信息化。1)精细化和差异 化包括客户群体的细分和产品切入,目前国内长租公寓对应的客户群体和提供的产品 同质化严重,需要通过更精细的产品和差异化的服务脱颖而出;2)社区化和平台化主 要是打造居住和社交生态圈,对于客户聚集和客户黏性的培养至关重要,也是未来收 取租金溢价和租后服务收入的前提条件;3)金融化和信息化主要为了解决长租公寓的 规模化运营问题,长租公寓运营商本质是资产管理平台,金融化和信息化是运营商实 现轻资产输出和提高运营能力的必要保证。 第二节 长租公寓迎来黄金发展时期 一、政策扶持正当时,商改住大势所趋 政策出台文件专门扶持租房租赁产业链的发展,并明确加快机构化、规模化租赁 企业的发展,预计具体扶持政策将陆续出台。2016 年 6 月,国务院印发《关于加快培 育和发展住房租赁市场的若干意见》,明确培育和发展住房租赁市场,从顶层设计角 度明确指出培育市场供应主体,并将加大政策支持力度,优惠力度之大、覆盖租房租 赁产业链之广为租赁市场的发展打开了通路。在 2017 年中央经济工作会议报告中也明
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